Rosnące ceny nieruchomości windują wzrost wartości zaciąganych kredytów mieszkaniowych. W porównaniu do stanu sprzed pandemii średnia kwota hipoteki zwiększyła się o ponad 12%.
W okresie trzech kwartałów 2021 r. już ponad połowa (56,2%) z wartości kredytów mieszkaniowych udzielonych w tym okresie to kredyty na wysokie kwoty. Same kredyty powyżej 500 tys. zł stanowią 27% łącznej akcji kredytowej i udział ten co miesiąc rośnie. Widać także wzrost średniej wartości udzielanego kredytu mieszkaniowego, która we wrześniu br. osiągnęła kolejną rekordową wartość tj. 335,3 tys. zł. Czynnikiem wpływającym na wzrost wartości zaciąganych kredytów mieszkaniowych niewątpliwie jest wzrost cen nieruchomości - co potwierdzają dane Cenatorium.
W okresie pandemii (marzec 2020 r. - wrzesień 2021 r.) średnia wartość zaciągniętego kredytu mieszkaniowego wzrosła o 12,1%. Wartość udzielonego we wrześniu br. kredytu mieszkaniowego wyniosła 335,3 tys. zł i była wyższa od wartości kredytu zaciągniętego w marcu 2020 r. o 38,6 tys. zł.
Powiaty w czołówce finansowania nieruchomości kredytem hipotecznym
Z danych BIK wynika, że dynamika wzrostu średniej wartości kredytu mieszkaniowego jest zróżnicowana przestrzennie. Najwyższe wzrosty dotyczyły kredytów zaciągniętych przez mieszkańców województwa warmińsko-mazurskiego (20,4%), łódzkiego (17,0%) oraz zachodnio-pomorskiego (16,4%).
Wśród powiatów o najwyższej dynamice wzrostu zaciąganego kredytu mieszkaniowego na podium znaleźli się mieszkańcy powiatu zwoleńskiego (122,2%) leżącego w województwie mazowieckim, gorlickiego (64,6%) – województwo małopolskie, zambrowskiego (64%) – w województwie podlaskim.
Mniej m2 mieszkania za miesięczną wypłatę
Podstawowym czynnikiem wpływającym na wzrost wartości zaciąganych kredytów mieszkaniowych niewątpliwie jest wzrost cen nieruchomości. Według Cenatorium od czasu pandemii, w okresie marzec 2020 r. – wrzesień 2021 r., ceny na rynku wtórnym w Polsce wzrosły średnio o 17,9%, a na rynku pierwotnym o 16,2%. Częściowo wzrost cen nieruchomości kompensowany był wzrostem przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce (wzrost w tym okresie o 14%).
- W ciągu ostatnich dwóch lat pogorszył się – spadł wskaźnik, ilustrujący liczbę m2 mieszkania, które można zakupić za miesięczne wynagrodzenie. Jest on również zróżnicowany przestrzennie. W tym roku we wszystkich największych miastach dostępność nowych mieszkań wyraźnie się pogorszyła. Ich ceny rosły bowiem szybciej niż wynagrodzenia – mówi prof. Waldemar Rogowski, główny analityk BIK.
Według RynkuPierwotnego.pl (bigdata.rynekpierwotny.pl) pod koniec III kw. 2021 r. za przeciętne miesięczne wynagrodzenie w Warszawie można było kupić 0,6 m2 mieszkania, w Gdańsku było to 0,7 m2 , we Wrocławiu 0,61 m2, w Krakowie 0,64 m2 , w Poznaniu 0,76 m2 .
W konsekwencji spowodowało to konieczność zaciągania kredytów mieszkaniowych na coraz wyższe kwoty. Sprzyjało temu oprócz niskich stóp procentowych również wydłużanie okresu kredytowania do 30 a nawet powyżej 30 lat. Tymczasem, od lipca br. zgodnie z Rekomendacją KNF, banki liczą zdolność kredytową maksymalnie dla okresu 25 lat, nawet dla kredytów o dłuższym okresie kredytowania.
Domek nad jeziorem, drugie mieszkanie nie zawsze na kredyt
Ceny mieszkań wystrzeliły bardziej niż przed pandemią, wzrost cen przekracza poziom 15-20% w stosunku do roku 2019, a mimo to popyt na rynku osiąga rekordowe poziomy.
- Pomimo pandemii, w dobie pracy zdalnej i hybrydowej, nabrały znaczenia nieruchomości podmiejskie. Ceny mieszkań w dużych miastach, w wielu rejonach są tak wysokie, że osoby powiększające rodziny, szukające nowego lokum w celu zaspokojenia rosnących potrzeb mieszkaniowych, migrują na przedmieścia i inwestują w ziemię i domy. Z naszych obserwacji wynika, że wśród kupujących nieruchomości dominują inwestorzy kupujący za gotówkę, rzadziej korzystający z kredytów bankowych - wyjaśnia Mariusz Kurzac, Dyrektor Zarządzający Cenatorium.
Zmieniające się warunki pracy i studiowania w formule zdalnej też stają się impulsem do podejmowanych decyzji inwestycyjnych.
- Popularne stało się posiadanie drugiego lokum lub domku nad morzem, nad jeziorami czy w górach, a nawet gdzieś przy lesie w głuszy czy nad rzeką. W dobrej lokalizacji blisko gór czy wody, cena nowego lokum to prawie jak w centrum miasta przy parku, tj. 16-18 tys. zł za m2 i już sprzedane zanim ukończone - mówi Mariusz Kurzac.
- Powrót na rynek najmu czy zakup własnego M, to widoczny symptom swego rodzaju przesilenia u młodych. Kończy się czas mieszkania z rodzicami, pracy i nauki zdalnej, co skłania do powrotów do miast, co ponownie rozpędza rynek mieszkaniowy. Dziś oglądana oferta najmu w mieście, jutro może być już niedostępna. To samo dotyczy zakupu mieszkania, czy to za gotówkę czy na kredyt – dodaje.
Na rynku pojawia się coraz więcej zagranicznych funduszy inwestycyjnych kupujących pakiety mieszkań na wynajem. Z jednej strony wydaje się, że mieszkania są już zbyt drogie i bańka musi w końcu pęknąć, jednak brak gruntów pod zabudowę, rosnące ceny wykonawstwa i materiałów budowlanych nie przemawiają za ich spadkiem.
Rozważne decyzje na długie lata – Analizator kredytowy
- W dobie tak wysokich kosztów nieruchomości i wysokiej inflacji, warto przeanalizować swoje możliwości finansowania zakupów kredytem. W listopadzie br. stopa referencyjna do 1,25%. W powszechnej opinii ekonomistów nie będzie to ostatnia podwyżka w najbliższym czasie. Na koniec 2022 r. stopa ta może wzrosnąć do 1,5% - 2%, czyli powyżej poziomu sprzed pandemii - twierdzi prof. Waldemar Rogowski, główny analityk BIK.
- Czasy najtańszych kredytów to już przeszłość, a biorąc pod uwagę podwyżki stóp procentowych, należy się liczyć ze wzrostem kosztu obsługi kredytu. Dotyczy to osób obecnie spłacających swoje zobowiązania, jak i przyszłych kredytobiorców. Powinni oni tym bardziej odpowiedzialnie i rozważnie podejmować decyzje o zaciąganiu kredytów, zwłaszcza długoterminowych - dodaje prof. Rogowski.
W podjęciu tak ważnych decyzji wspiera narzędzie opracowane przez analityków BIK, które w prosty i szybki sposób pomoże obliczyć, na jaki kredyt nas stać i czy znacząco nie obciąży finansów naszego gospodarstwa domowego.
Chodzi o Analizator Kredytowy, w portalu www.bik.pl, który bierze pod uwagę faktyczną historię kredytową oraz wysokość rat i limitów obecnie spłacanych kredytów. Narzędzie to pełni rolę doradczą wskazując, jakie elementy mają wpływ na przyznanie kredytu.
Narzędzie BIK ma charakter poglądowy, bo decyzję zawsze podejmuje bank, jednak przejście przez analizę pozwoli dostrzec czy planowany kredyt nie rodzi ryzyka nadmiernego zadłużenia. Jest idealnym narzędziem dla osób, które planują rozważnie zaciągnąć kredyt i solidnie się do tego przygotować.
